Se vender um imóvel está nos seus planos para 2023, tenha em atenção algumas contas importantes que terá de fazer. Sabia que o lucro total da venda do imóvel não será para si e que esta transação irá impactar o seu IRS?
Mais-Valias Imóveis: Definição
Segundo o Portal das Finanças, as mais-valias são “os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Este pode parecer um conceito algo complexo, mas na realidade acaba por ser relativamente simples de entender dado que estas mais-valias correspondem ao lucro que o vendedor aufere no processo.
Mais-Valias Imóveis: Cálculo
Se os cálculos não são o seu forte e se a matemática não é a sua melhor amiga, não precisa de se preocupar. Há uma fórmula base para calcular as mais-valias imóveis.
Valor de venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos)
Por sua vez, quando se fala em “encargos suportados com a valorização do imóvel” é importante perceber que gastos podem impactar o valor final deste imposto – tudo aquilo que é investido de forma a valorizar um imóvel (a instalação de um sistema de aquecimento central na habitação por exemplo) terá uma influência considerável importante nestes valores.
Enquanto não existe uma lista base de tópicos associada aos “encargos suportados com a valorização do imóvel”, o mesmo já não acontece com os “encargos com compra e venda”, dado que nesse caso as despesas são fixas a todos os processos:
- Pedido de certificado energético;
- Registo predial e os impostos resultantes;
- Imposto do Selo;
- Custos da escritura;
- Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);
- Comissão paga à empresa imobiliária (caso exista).
No que diz respeito à tributação em si, a mesma irá sempre corresponder a 50% do lucro obtido – por exemplo, se as mais valias forem de 20 mil euros o valor de tributação a pagar será de 10 mil euros.
Mais-Valias Imóveis: Dicas
Se declarar os gastos relacionados com a compra, venda e valorização do imóvel conseguirá reduzir ao máximo o valor de imposto a pagar, já que esses valores estarão diretamente relacionados com o IRS em si. Ainda assim, os restantes rendimentos entrarão também na equação, por isso tenha esses valores todos em que questão.
· Num prazo de cinco anos, todas as despesas e encargos poderão ser alvo de comprovação por fatura, portanto é importante que reúna essa documentação antes de declarar para IRS.
Mais-Valias Imóveis: Isenção
Apesar de este imposto ser algo quase inerente a praticamente todas transações imobiliárias em Portugal, existem duas situações em específico que farão com que fique isente a esta particularidade:
1. Imóvel anterior a 1989: se o imóvel a vender tiver sido adquirido antes 1989 a venda não estará sujeita a IRS.
2. Reinvestimento noutra casa: se o montante adquirido com a venda da casa for reinvestido na compra de outra habitação (ou até de um terreno para construção), então a mais-valia não será sujeita a imposto.
Mais-Valias Imóveis: menos-valias
Contudo, e apesar de não ser desejado, é possível que a venda de uma casa dê prejuízo e, se esse for o caso, estaremos perante uma menos-valia e esta nuance terá de ser reportada num prazo máximo de 5 anos.
Note-se ainda que a tributação anual corresponde ao saldo entre as mais-valias imóveis e as menos-valias. Por conseguinte, se, por exemplo, vender dois imóveis e num deles apurar uma mais-valia e no outro uma menos-valia, a diferença entre os dois (portanto, o saldo) será o que fica sujeito a IRS.
